牛盘宝一财社论：以交易自由保证楼市体魄健康

3月31日，南京召开新闻发布会发布稳定房地产市场的“房七条”，着力构建多维互促的住房消费体系。其中全面取消商品住房转让限制牛盘宝，明确商品住房在取得不动产权登记证书即可上市交易，备受市场关注。

目前尚不清楚，这是否意味着不论是新房还是二手房，自3月31日后都将清除掉所有妨碍市场交易的各项政策和制度；若全面取消商品住房转让限制，是全面清除所有妨碍商品房限售的政策，那么这将是新一线城市中第一个宣布商品房完全可自由交易的城市。这将为全国楼市健康发展提供了一个新的发展思路，有助于推动政策从楼市供给侧适当分出一些精力，进而让楼市需求侧和住房后市场等获得多一些政策关注。

当前对房地产全面祛魅是一场必然之役，祛魅工作进行得越早越好。从各地针对楼市的举措看，这个转型是痛苦的，以南京“房七条”为例，致力于房产促销的举措发力依然是主流，除了第四条“全面取消商品住房转让限制”外，其他六条都可概括为房产促销举措。同日，天津发布关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知，明确公积金购买第二套住房最低首付比例调整为20%等，也是房产促销举措。

这不难理解，地方土地财政和土地金融功能，虽已不复从前，但在心理和生理上存在依赖，要真正戒断其相互依赖关系，需先立后破地进行各项积极准备。为此，促销性房地产举措在各地具有普遍性，是可以理解的。

无论如何，南京全面取消商品房限售，政府在房地产领域的“放得开”已成为一个重要的政策选项，是政策与时俱进的表现，市场和各界应给予足够耐心和信心，相信各地在楼市营造交易自由环境的质量和成色上会越来越好。

这是因为楼市业已进入买方市场格局，住房已由稀缺变为充裕，这种市场竞争格局需各地在思想观念、施政纲要等方面做出适应性调整。

当前市场期待南京的“全面取消商品房限售”能得到全国各地在推动交易自由方面的更多尝试，让楼市的个体需求得到更有效的释放，即唯有让市场交易的供需主体能基于各自偏好进行正常博弈，真正让消费者偏好指引楼市航向，才能真正用消费者的真实显示偏好筑牢楼市的基座牛盘宝，稳楼市才能获得坚实基础。

而要真正让消费者偏好指引楼市偏好，筑牢楼市基座，就需要以消费者偏好为指归，消费者认为好的才是好的。

3月31日住建部发布了国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，这些标准主要是基于市场一般性共识，是市场认定好房子的必要条件，而非充分条件。市场认定的好房子，还需满足市场主体的个性化确权认定，也即在明确好房子的硬性通识标准下，市场主体是释义“好房子”市场标准的最终解释方。

而且这种对好房子的评判，还具有时间上的延展性。

长期以来人们衡量房地产行业是否健康，主要基于售卖环节，认为交易量和价格企稳了，就是市场企稳了。这其实存在误区。楼市作为耐用消费品，是一种典型的跨期交易，任何跨期交易都需一个发达的交易后市场体系建设，如投资有投后市场，汽车也有汽车后市场，住房本质上背负的是人的居住权需求，同样也不可或缺住房后市场。

对于折旧期远高于汽车的住房，保养维护是主要消费场景。毕竟，住房是搬不走的物理空间，其居住的舒适度和安全感，不是一次性购买就可满足的，而是需当地公共治安综合水平、住房保质维护等各种公私服务的加持。

因此，以交易自由护航下的楼市，将放活住房后市场的健康发展，这对住房自住率较高的中国而言，意味着住房后市场将成为新的经济增长点，使各界扩充楼市健康发展的眼界。即稳楼市不仅是稳售卖市场，更应将重点放在住房后市场。

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。进入周期右侧的房地产市场，在建造和交易环节会面临病去如抽丝的症状，减轻其症状的良药不是交易刺激，而是释放交易自由度，并积极开发住房后市场体系建设，真正基于住房的跨期交易特征，推动房地产的全生命周期治理。

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